?? ? ?目前新冠疫情烏云籠罩，越南已成為世界經(jīng)濟(jì)的一大亮點(diǎn)。特別是在疫情爆發(fā)后，2021年越南將繼續(xù)吸引外國(guó)投資者投資各個(gè)領(lǐng)域。從日韓引進(jìn)的許多投資企業(yè)，已開始進(jìn)行投資并進(jìn)駐越南工業(yè)區(qū)。

?? ? ?說(shuō)起工業(yè)區(qū)，不得不提越南的工業(yè)地產(chǎn)，那么，越南的工業(yè)地產(chǎn)在世界上的地位如何？

?? ? ?多重第一

?? ? ?仲量聯(lián)行河內(nèi)市場(chǎng)總監(jiān)阮紅云強(qiáng)調(diào)，由于對(duì)新冠病毒的有效控制，以及簽署了一系列自由貿(mào)易協(xié)定，越南的工業(yè)地產(chǎn)在2020-2021年期間擁有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

?? ? ?這些跨國(guó)企業(yè)并非全部離開中國(guó)，它們?cè)谥袊?guó)工廠之外尋求衛(wèi)星生產(chǎn)基地，實(shí)現(xiàn)供應(yīng)鏈和生產(chǎn)基地多元化，尋求生產(chǎn)基地成本更低，獲得土地和勞動(dòng)力更少，而越南是較有潛力的地區(qū)，在這一趨勢(shì)下，它們的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移正在向中國(guó)轉(zhuǎn)移。

?? ? ?從地理位置來(lái)看，越南比東盟國(guó)家，如馬來(lái)西亞和印度尼西亞更適合。多虧了深水港的海防，從越南到香港、韓國(guó)等地的旅行比以前更方便，也更短。

?? ? ?在亞洲地區(qū)，越南稅收政策具有最強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。工業(yè)園內(nèi)投資生產(chǎn)的企業(yè)，可“兩免兩減半”，即兩年免稅，四年后企業(yè)所得稅減半。對(duì)政府重點(diǎn)扶持的工業(yè)項(xiàng)目，甚至“免收四九減半”，即四年免稅，以后九年50%的企業(yè)所得稅也免收。

?? ? ?“首先，相對(duì)于亞洲地區(qū)其他國(guó)家(如中國(guó))，越南工業(yè)用地的成本競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)。工業(yè)用地每平方米在中國(guó)的租價(jià)高達(dá)180-200美元/年，而越南北部的租價(jià)只有99美元/平方米/年，”阮紅云強(qiáng)調(diào)，這也解釋了越南工業(yè)用地吸引了大量國(guó)際投資者的目光的原因。

?? ? ?DavidDavis越南的專家也指出，越南是工業(yè)建筑成本競(jìng)爭(zhēng)最激烈的國(guó)家之一。在胡志明市，建造基本廠房和倉(cāng)庫(kù)的平均成本是每平方米352美元；建造大型工廠和配送中心的費(fèi)用是每平方米412美元；而建造高科技工廠的費(fèi)用是每平方米618美元。

?? ? ?雖然越南制造業(yè)工人的工資已從2018年的237美元/月增至252美元/月，但與該地區(qū)其他國(guó)家相比，這一數(shù)字仍偏低，而中國(guó)則為968美元/月。每月的馬來(lái)西亞房?jī)r(jià)是766美元。據(jù)政府第90/2019號(hào)法令/ND-CP，該地區(qū)的最低工資水平將在2020年1月前提高5.7%。雖然薪資大幅上漲，但與其他亞洲國(guó)家相比仍然很低。

?? ? ?在地區(qū)內(nèi)，越南工業(yè)企業(yè)的工資水平處于領(lǐng)先水平。雖然工人工資從2018年的237美元/月，上升到今天的252美元/月，但該地區(qū)的其他國(guó)家仍然很低，如中國(guó)的產(chǎn)業(yè)工人工資達(dá)到每月968美元，馬來(lái)西亞每月766美元。2020年1月，越南政府發(fā)布了第90/2019/N號(hào)法令，將地區(qū)最低工資標(biāo)準(zhǔn)提高了5.7%，但即便如此，越南的工資水平仍處于亞洲地區(qū)最高水平的競(jìng)爭(zhēng)力。

?? ? ?什么是越南的工業(yè)地產(chǎn)？

?? ? ?仲量聯(lián)行河內(nèi)營(yíng)銷總監(jiān)阮紅云表示，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展可分為起步、成長(zhǎng)、成熟三個(gè)階段。

?? ? ?初期的工業(yè)地產(chǎn)，主要是為諸如木材、紡織、紙張和印刷等勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)提供服務(wù)。建筑密度低、靠近港口/機(jī)場(chǎng)、建筑技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)低；擁有方式：建設(shè)、自用，國(guó)家擁有土地，并按年征稅。一般土地使用年限較長(zhǎng)，租期較長(zhǎng)，一般在50年以上。

?? ? ?處于成長(zhǎng)期的產(chǎn)品大多為重型機(jī)械、精煉和汽車。注重資本密集性，逐步減少勞動(dòng)密集型，提高自動(dòng)化水平。建筑物的中等密度偏低，部分區(qū)域顯得集中，定制產(chǎn)品開始出現(xiàn)。第三方擁有土地，政府把土地賣給工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。使用權(quán)期限不到50年。

?? ? ?成熟期主要產(chǎn)品為高新技術(shù)、醫(yī)藥、石化產(chǎn)品，勞動(dòng)力利用率低，投資大，自動(dòng)化程度高，由機(jī)器人支撐。建筑物密度高，工業(yè)地產(chǎn)集聚發(fā)展，各行業(yè)污染程度不同，無(wú)污染程度不同。政府把土地賣給專業(yè)投資者，擁有房地產(chǎn)信托基金，短租期。

?? ? ?在這個(gè)劃分過程中，我們知道像韓國(guó)、中國(guó)臺(tái)灣等國(guó)家和地區(qū)都處于工業(yè)地產(chǎn)成熟階段，中國(guó)和新加坡處于成長(zhǎng)階段，而越南還處于起步階段。

?? ? ?雖然我們還處在起步階段，但是我們有很多發(fā)展和擴(kuò)大供應(yīng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，市場(chǎng)發(fā)展的前景和空間仍然很大，”阮紅云說(shuō)，越南的工業(yè)地產(chǎn)仍然面臨著很多的挑戰(zhàn)。

?? ? ?后勤成本和勞動(dòng)生產(chǎn)率的制約因素。

?? ? ?而越南的挑戰(zhàn)在于，當(dāng)跨國(guó)公司想要從中國(guó)搬出去時(shí)，他們想要削減成本，因?yàn)樵侥蟿趧?dòng)力成本較低，但相應(yīng)地，它又缺少高技術(shù)勞動(dòng)力。雖然越南的勞動(dòng)力成本只是中國(guó)的1/3，但是他們的勞動(dòng)生產(chǎn)率卻是中國(guó)勞動(dòng)力的1/3。

?? ? ?另外，越南基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展不均衡，高速路網(wǎng)落后，缺乏完善的配套倉(cāng)儲(chǔ)，導(dǎo)致越南物流成本比中國(guó)高出60%。

?? ? ?據(jù)世界銀行2020年排名，越南的便利程度仍排在第70位，僅次于韓國(guó)、中國(guó)香港和新加坡。

?? ? ?此外，盡管法律體系化程度有所提高，公共服務(wù)，如行政審批程序，仍有待改善，而對(duì)制造業(yè)的投資項(xiàng)目，通常需要4至6個(gè)月才能申請(qǐng)投資許可證，這也是限制外資的原因之一。

?? ? ?這樣，越南不但解決不了問題，就會(huì)錯(cuò)過外資轉(zhuǎn)移帶來(lái)的紅利，以后就難以吸引外國(guó)投資者。

?? ? ?越南外國(guó)投資者協(xié)會(huì)副主席阮文全承認(rèn)，大量的“非官方開支”讓外國(guó)投資者對(duì)越南的法律和投資環(huán)境感到擔(dān)憂。誠(chéng)然，越南廉價(jià)勞動(dòng)力的優(yōu)勢(shì)將逐漸消失，這一優(yōu)勢(shì)不會(huì)永久存在，但會(huì)繼續(xù)提高人力資源的質(zhì)量。要強(qiáng)化對(duì)產(chǎn)業(yè)工人、技術(shù)工人的培訓(xùn)，改變社會(huì)對(duì)勞動(dòng)力價(jià)值的認(rèn)識(shí)，尊重技術(shù)工人，而不是只說(shuō)文憑。將來(lái)，越南技術(shù)資格證書，比文憑還貴。

?? ? ?據(jù)Fiingroup的《2019年越南物流報(bào)告》顯示，越南第一太平戴維斯公司最近發(fā)布的報(bào)告還指出，越南的運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施質(zhì)量仍低于亞洲其他國(guó)家。雖然越南的運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展迅速，運(yùn)輸物流也日趨完善，但交通運(yùn)輸?shù)陌l(fā)展還遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

?? ? ?雖然越南在2008-2018年期間實(shí)現(xiàn)了10.6%的年復(fù)合增長(zhǎng)率，但其公路運(yùn)輸服務(wù)的潛力還沒有得到充分利用。交通運(yùn)輸業(yè)需求的快速增長(zhǎng)，大大超過了越南國(guó)家公路網(wǎng)絡(luò)升級(jí)的速度。

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